不動産で相続税対策はできる？

相続税と聞くと、「現金や預金に対して課される税金」をイメージする方が多いかもしれません。

しかし、相続財産でも大きな割合を占めるケースが多いのが不動産です。

今回は、不動産を活用した相続税対策の方法や、注意点を解説します。

不動産が相続税対策に有効とされる理由

不動産が相続税対策に有効な理由は、不動産の評価方法が、現金とは異なるためです。

現金や預金は、保有額がそのまま評価額となります。

一方、不動産は「相続税評価額」という基準が使われ、市場価格よりも低く評価される傾向があります。

つまり両者の差を利用すれば、課税額を減らす効果が期待できるわけです。

さらに不動産には、特例や控除制度が複数用意されており、それらを上手く活用して税負担を軽くできる可能性もあります。

不動産を使った主な相続税対策

不動産を使った主な相続税対策は、以下の通りです。

• 賃貸住宅の建築・運用
• 小規模宅地等の特例の活用
• 共有名義や代償分割の検討

それぞれ確認していきましょう。

賃貸住宅の建築・運用

土地の上に賃貸物件を建てれば、土地の評価額が下がる効果が期待されます。

「貸家建付地」として評価され、「自用地（自宅など）」よりも評価額が減額される仕組みです。

たとえば、以下のような効果があります。

• 土地の評価額が借地権割合や借家権割合を考慮して減額される
• 賃貸住宅の建築・運用をするため、家賃収入が期待できる
• 現金を不動産に変え、課税対象額が圧縮される

ただし、賃貸住宅の建築や運用で注意しなければならないのは、「空室リスク」です。

空室が多いと評価額が下がらなかったり、将来的な管理・修繕費が発生したりする可能性があります。

小規模宅地等の特例の活用

相続税の節税対策としてよく知られているのが「小規模宅地等の特例」です。

同制度を使えば、居住用または事業用の宅地について、評価額を大幅に下げられます。

たとえば、以下のような軽減が適用されます。

• 居住用の宅地では最大330㎡までの範囲で土地の評価額を80％減額
• 特定事業用宅地の場合は400㎡までの評価額を80％減額
• 貸付事業用宅地は200㎡までの評価額を50％減額

ただし、適用には厳密な条件があります。

要件を正しく理解し、事前に対策するのが重要です。

適用の可否や最適な利用方法で不明点があれば、税理士などの専門家への相談を検討してください。

共有名義や代償分割の検討

不動産を複数の相続人で共有する形にするのもよいでしょう。

共有になる都合上、トラブルの種になる可能性もありますが、ともかく評価額の分散にはつながります。

特定の相続人に不動産を相続させ、他の相続人には金銭で補償する「代償分割」を使えば、分割トラブルを防止しやすくなります。

代償分割を実行するには、資金的に余裕があるひとが代償金を準備する必要があるため、事前の資金計画が重要です。

不動産を活用する際の注意点

不動産は相続税対策として有効ですが、評価が下がりやすく、リスクもあります。

以下のような点に注意が必要です。

• 売却が難しい不動産は資産として流動性が低い
• 将来の維持費や管理の負担がかかる
• 評価額が想定よりも下がらないことがある

それぞれ確認していきましょう。

売却が難しい不動産は資産として流動性が低い

そもそも不動産は、価格が高く取引に大きな手間がかかることから、一般的に流動性が低い財産です。

たとえ市場価格が高くても、立地や建物の状況によっては売却が困難になる可能性があります。

相続税の納税資金としてあてにしていた場合、納税期限までに現金を用意できないリスクがあります。

上記のような事態に備えて、生命保険などで納税資金を確保するのも重要です。

将来の維持費や管理の負担がかかる

相続後も不動産を所有し続ける場合、固定資産税や修繕費などが発生します。

賃貸物件であれば管理会社に委託する方法もありますが、管理コストや空室リスクなども考慮が必要です。

評価額が想定よりも下がらないことがある

土地や建物の種類、使用状況によっては、期待したほど評価が下がらない場合もあります。

たとえば、自宅を単に賃貸物件にしただけでは「貸付事業用宅地」の要件を満たすとは限りません。

事前に税理士や不動産の専門家と相談し、正確な評価を確認するのが重要です。

相続税対策として不動産を使うメリットとデメリット

今回の内容を総括する形で、相続税対策として不動産を使うメリット・デメリットをまとめて解説します。

メリット

相続税対策として不動産を使うメリットは、以下の通りです。

• 現金よりも相続税評価額が低くなる可能性がある
• 特例や控除が使える場合、税負担を大きく抑えられる
• 収益物件として活用すれば、家族の生活支援にもつながる

やはり経済的なメリットは見逃せません。

デメリット

相続税対策として不動産を使うデメリットは、以下の通りです。

• 法改正などで制度が変わる可能性がある
• 特例の要件を満たせないと逆に課税対象が大きくなる
• 家族間で不動産の扱いに関する意見が分かれやすい

前述のように、不動産は確かに有用な部分が多くありますが、状況に応じてリスクも伴います。

まとめ

現金に比べて評価額を下げやすい不動産は、相続税対策として活用される場面が多くあります。

ただし、制度の理解や要件の確認、将来の管理・売却リスクへの備えが欠かせません。

対策を講じるには、不動産や税制に詳しい専門家と連携し、長期的な視点で計画を立てるのが大切です。

必要に応じて、税理士などに相談してみてください。